(Relator: Fernando Baptista) O Supremo Tribunal de Justiça considerou que «a natureza do Condomínio como consumidor depende do tipo de utilização a que se destinam as fracções que compõem o edifício a que o Condomínio respeita. Pelo que tendo as mesmas maioritariamente um destino habitacional, então o condomínio deve ser qualificado como consumidor (ut artigo 2º, nº1 da LDC Lei nº 24/96, de 31.06). Donde, também, que os negócios jurídicos relacionados com as partes comuns devem ser considerados como negócios jurídicos de consumo, pois cada condómino é um consumidor relativamente à fracção de que é proprietário. Assim, sendo, como é, a concepção e a atividade de um condomínio estranha ao desempenho de uma atividade comercial ou industrial, é-lhe aplicável o prazo prescricional de dois anos previsto no artigo 317º do Cód. Civil, não vingando a reserva ínsita na última parte do artigo 317º al. b) do CC. Inserida em Contrato de Conservação de Elevadores, celebrado com o Condomínio e com duração de 12 (doze) anos, uma cláusula em que se estipulou que, sendo resolvido o contrato por incumprimento pontual das prestações mensais acordadas, a (Autora) prestadora dos serviços tinha direito a ser indemnizada pelo (Réu) Condomínio  “num valor mínimo de 50% do valor das prestações devidas até ao termo do Contrato se esse incumprimento ocorrer até ao decurso de metade do tempo de vigência do contrato”, resolvendo a Autora o contrato antes do decurso de metade do período contratual e não se provando quaisquer danos para si para além das quantias devidas e não pagas, não lhe assiste o direito a exigir do réu aquela indemnização, dada a manifesta desproporcionalidade entre o montante dessa sanção penal e os danos que presumivelmente visava ressarcir ou compensar. Ou seja, trata-se, in casu, de uma cláusula inválida, por “desproporcionada aos danos a ressarcir” (artigo 19º, al. c) do RGCCG, aplicável, ex vi do artigo 20º, às relações com consumidores finais), cujo montante, atentos os factos provados, ultrapassa o valor dos lucros cessantes, colocando a Autora numa situação patrimonial mais favorável do que a que teria ocorrido se o contrato tivesse perdurado nos termos estipulados, o que ultrapassa o âmbito de uma prestação indemnizatória, porque impõe consequências patrimoniais excessivamente graves ao aderente».

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